房屋转让需要注意哪些事项
房屋转让会涉及房屋转让协议,也就涉及到房屋所有权,那么我们在办理房屋转让需要注意哪些事项呢?
  一、房地产转让的程序
  (1)签定房地产转让合同。
  房地产转让必须签定书面合同。房地产转让合同应具备以下条款:合同当事人的姓名或名称、住所;房地产权属证书名称和编号;房屋坐落绘制、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权年限及取得方式;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。
  (2)房地产转让权属登记。
  房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,否则房地产转让行为无法律效力。新的房地产产权人领取变更后的房屋所有权证书,并凭该证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。同级人民政府土地管理部门核实以后,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
  二、买卖双方就其权利义务签订协议时应注意以下几点:
  1、买卖双方必须是完全民事行为能力人,即年满18周岁公民或未满18周岁已满16周岁并以自己的劳动收入为主要生活来源的公民。无民事行为能力人、限制民事行为能力人均不能进行有效的买卖行为。
  2、出卖人应该是房屋的所有人,非所有人如承租人不能出卖房屋。
  3、买受人、机关、团体、部队、企事业单价不能购买或变相购买私有房屋。
  4、如共有人出卖房屋应征得其他共有人同意,否则买卖行为归于无效。
  5、房屋所有权发生纠纷尚未解决的房屋不能出卖,法院已立案审理尚示结案,禁止转移的房屋,不准出卖;人民政府已决定征用的房屋,限制出卖。
  三、房屋转让协议无效的情况
  实践中房屋转让纠纷时有发生,以下几种房屋转让合同属于无效:
  1、房地产分离出卖,合同无效。
  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
  2、产权主体有问题,合同无效。
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。
  3、侵犯优先购买权,合同无效。
  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
  4、非法转让,合同无效。
  主要包括转让(含买卖)下列房地产:
  ①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  ②依法收回土地使用权的;
  ③权属有争议的;
  ④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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